房贷新政：最长可贷40年，确保“能拿房、再还贷”！
2026-09-03 · 九鼎配资
中国人民银行、国家金融监督管理总局28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，为适应经济社会发展需要，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。 《意见》的第二十条提出： 银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。 个人住房贷款期限最长
中国人民银行、国家金融监督管理总局28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，为适应经济社会发展需要，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
《意见》的第二十条提出： 银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。 个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。 贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。
《意见》还提出，贷款人应当着重考核借款人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中 月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。 对于单一申请的贷款，上述计算公式中的收入是指申请人本人的可支配收入，如贷款人将申请人配偶收入计算在内，应当先予以调查核实，并将配偶的债务一并计入。对于共同申请的贷款，上述计算公式中的收入是指主申请人和共同申请人的可支配收入，并将共同申请人的债务一并计入。
以下为《 中国人民银行有关部门负责人就《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》答记者问 》原文：
8 月 28 日 ， 中国人民银行、 国家金融监督管理总局联合印发 《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《 意见 》）。 中国人民银行 有关 部门 负责人 就相关问题 回答了记者提问。
答： 中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期。党中央、国务院就加快构建房地产发展新模式作出部署。“十五五”规划纲要提出，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分，立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
问： 《意见》如何更好满足房地产合理信贷需求
答： 《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建 全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。
为更好满足房地产合理信贷需求，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。
一是 建立开发贷款主办银行制 度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力。《意见》 明确 ， 单个房地产项目对应一家主办银行， 单独或牵头银团发放开发贷款。开发 贷款期限 应 与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程 ， 预售项目最长 5年 ，现房销售 项目最长 7年 ， 商业地产 项目最长 7年 ， 首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。
二是 加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》 明确 ，个人住房贷款 应通过受托支付方式 发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。
三是 为 适应经济社会发展需要， 《意见》 将个人住房贷款期限 由最长 30年 延长至最长 40年，给予借贷双方更大灵活度 ，具体期限由购房人与商业银行协商确定 。
问： 《意见》在维护购房人合法权益、促进房地产市场平稳运行方面有哪些新的安排
答： 《意见》坚持以人民为中心， 加强制度规范， 配合商品住房销售制度改革， 重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。
在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。 项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行 。
在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放； 实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人 “能拿房、再还贷”。
《意见》还专设 “房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由中国人民银行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。
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